Общество

№48 (10295)   9 декабря  2016

Недавно в редакцию позвонила наша читательница с просьбой рассказать
на страницах газеты о способах управления многоквартирными домами.
Изучив Жилищный кодекс,
а также материалы различных изданий, попытаемся ответить
на ее вопрос.

Итак, российское законодательство допускает три основных варианта управления многоквартирными домами. Рассмотрим особенности, преимущества и недостатки каждого из них, а также ситуации, в которых каждый из этих видов управления будет наиболее предпочтительным.
Времена, когда всеми проблемами многоквартирного дома занимались работники ЖЭКа, постепенно уходят в прошлое. В 2005 году новый Жилищный кодекс РФ постановил, что в течение года с момента принятия данного документа жильцы должны определиться, кто будет управлять домом:
– частное предприятие (Управляющая компания), которое будет осуществлять свою деятельность на платной основе по договору с жильцами;
– товарищество собственников жилья (ТСЖ), в котором управление домом осуществляется непосредственно представителями жильцов;
– сами жильцы в форме непосредственного управления.
В то же время нужно учитывать, что во многих домах вместо товарищества собственников жилья действуют ЖСК (жилищно-строительный кооператив), ЖНК (жилищно-накопительный кооператив) или другие виды объединений жильцов.
Подобные кооперативы не являются отдельной формой управления, абсолютное большинство из них были созданы еще в советские времена, и, несмотря на давность образования, их деятельность на практике ничем не отличается от ТСЖ и не противоречит Жилищному кодексу.
Перейдем к основным преимуществам, недостаткам и особенностям этих трех форм управления.
1. Непосредственное управление
жильцами дома
Согласно Жилищному кодексу выбирать такую форму управления могут только жильцы домов, в которых количество квартир не превышает 16. Все вопросы по управлению домом в этом случае решаются на общем собрании собственников жилья, где жильцы договариваются о распределении обязанностей по управлению и выбирают людей, которые будут представлять весь дом при заключении договоров с третьими лицами. При этом эти представители жильцов должны работать безвозмездно, в противном случае – придется менять способ управления домом. Договоры с коммунальными службами на газоснабжение, поставку электроэнергии и водоснабжение каждый из жильцов заключает от своего имени.
Преимущества:
Непосредственное управление избавляет жильцов от лишних трат. Ведь если бы домом управляла сторонняя организация или ТСЖ, приходилось бы ежемесячно оплачивать их услуги. Заключение договоров с коммунальными службами от своего имени позволяет каждому из жильцов понять, за что и сколько он должен платить.
Недостатки:
Чем больше жильцов в доме, тем сложнее прийти к согласию по какому-либо вопросу. Велика вероятность, что обсуждение выбора организации, которая будет привлекаться для капитального ремонта, или сметы на озеленение придомовой территории, займет не один месяц.
Согласно российскому законодательству при непосредственном управлении домом жильцы не имеют права получать средства для проведения капитального ремонта из специального фонда по реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Этот способ управления будет идеальным вариантом для домов, в которых проживает небольшое количество жильцов.
2. Создание товарищества или
кооператива собственников жилья
В данном случае жильцами создается объединение собственников и избираются ответственные лица (председатель и члены правления), которые на платной основе занимаются вопросами содержания и эксплуатации дома от имени всех владельцев квартир. То есть заключением договоров с коммунальщиками или подрядными организациями, выполняющими разовые работы, занимаются именно ТСЖ или ЖСК, а не какой-либо отдельный жилец (например, старший по дому).
Подобные объединения являются юридическими лицами и имеют все характерные признаки (устав, обязательную регистрацию в налоговой инспекции, наличие банковского счета и т. д.).
Преимущества:
Так как члены правления и председатель ТСЖ или ЖСК являются жильцами дома, его судьба им небезразлична, и вероятность того, что они будут пренебрегать своими обязанностями, крайне мала. Кроме того, если жильцы придут к выводу, что ответственные лица не справляются со своими обязанностями, их всегда можно переизбрать. Расходование общих средств председателем и членами правления можно контролировать при помощи ревизионной комиссии.
Недостатки:
Если ответственные лица окажутся непорядочными, они могут растратить значительную часть средств объединения жильцов и в этом случае долгая процедура перевыборов (согласования даты и времени собрания, уведомление всех собственников квартир в доме и т. д.) является существенным минусом.
Создавать ТСЖ имеет смысл в больших домах со значительным количеством жильцов, при условии, что среди владельцев квартир найдутся люди, которые захотят состоять в членах правления товарищества и будут иметь необходимые опыт и знания.
3. Управляющая компания
по договору с жильцами дома
Этот вариант предусматривает управление общим имуществом многоквартирного дома специализированной организацией, которая действует на основании оплатного договора. В таком случае договоры на оказание коммунальных услуг в таких домах заключаются управляющей организацией, которая действует от имени собственников жилья. А разовые работы по ремонту здания, озеленению прилегающей территории или ее благоустройству могут выполняться как сотрудниками УК, так и сторонними специалистами, которые будут наниматься управляющей компанией.
Преимущества:
Владельцы квартир практически полностью освобождаются от забот, связанных с управлением домом. Специалисты управляющих компаний, вероятнее всего, будут выполнять свои обязанности более профессионально, чем привлеченные в правление ТСЖ жильцы.
Недостатки:
Привлечение управляющих компаний – наиболее затратный для жильцов способ управления многоквартирным домом. Заключать договоры с управляющими компаниями стоит в случаях, когда среди жильцов большого многоквартирного дома не нашлось людей, которые согласились бы руководить работой ТСЖ.

Учитывая вышесказанное, вывод напрашивается сам собой: идеального способа управления многоквартирным домом не существует. А при выборе формы управления необходимо учитывать количество жильцов, наличие среди них людей, согласных взять на себя ответственность за обслуживание здания, а также степень сложности задач, с которыми придется столкнуться управляющим.

Оплата за ЖКУ: ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

Одной из самых злободневных тем для жильцов многоквартирных домов является оплата общедомовых нужд за электроснабжение, да и в принципе сфера ЖКХ всегда вызывает у населения множество вопросов. На некоторые из них нашим читателям ответит директор ООО «Управляющая компания» А. В. МАТВЕЕВ, который чуть больше месяца назад был назначен на эту должность.

– Андрей Владимирович, сейчас достаточно часто можно услышать: «Почему за потребленную в общих целях электроэнергию, за общедомовые нужды (ОДН), взимают плату в ООО «Управляющая компания?».
– Дело в том, что до января 2016 г. начисление и сбор платы за ОДН по электроэнергии, производил гарантирующий поставщик, то есть АО «Транссервисэнерго». После января начисление и сбор платы за ОДН по электроэнергии производит ООО «Управляющая компания», как это уже было раньше за водоснабжение. Все это требования п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах: потребитель коммунальных услуг в МКД (за исключением отопления) вне зависимости от выбранного способа управления домом (УК, ТСЖ) в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги и плату за общедомовые нужды (ОДН).
Кроме того, хотелось бы напомнить населению, что с 1 декабря гарантирующий поставщик сменился. Теперь электроснабжение города будет обеспечивать ПАО «МРСК Центра»-«Тверьэнерго».
– Каким образом рассчитывается размер платы ОДН по электроэнергии?
– При расчете размера платы за ОДН по электроэнергии применялись нормативы потребления, утвержденные приказом РЭК Тверской области №337-нп от 23.08.2012 г. (действует с 01.09.2012 г. по 30.06.2017 г.). Нужно понимать, что в соответствии с п. 1 ст. 157 Жилищного кодекса РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета (счетчиков), а при их отсутствии – исходя из нормативов потребления коммунальных услуг.
Также отмечу, что распределяемый между потребителями объем услуги, предоставленной на ОДН за расчетный период, не может превышать объема, рассчитанного исходя из нормативов потребления. Исключением являются случаи, когда общим собранием собственников помещений принято решение о распределении объема коммунальной услуги в превышающем размере, который был определен по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным по нормативам, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого помещения.
– Скажите, после наступления нового 2017 года стоит ли западнодвинцам ожидать каких-либо нововведений или изменений, касающихся оплаты жилищно-коммунальных услуг?
– В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за ОДН по электроэнергии и холодному водоснабжению с 1 января 2017 г. будет включена в жилищную услугу «Содержание и текущий ремонт общего имущества» (сейчас ОДН по электроэнергии и холодному водоснабжению включены в квитанцию отдельными строками). А также уже в ближайшее время начисление и сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги будет осуществлять созданный расчетно-кассовый центр, который будет располагаться в ООО «Управляющая компания». Думаю, что эта мера повысит эффективность работы по начислению и сбору платежей за жку. А что самое важное, в квитанциях горожан больше не будет задолженностей, которые образовались не по их вине, но так беспокоили добросовестных плательщиков все это время.
Материалы подготовила Анна ЗЯБКИНА

Comments:

• Назад
• Вперёд