Всем собственникам помещений в многоквартирном доме (МКД) хочется иметь безопасные и благоприятные условия проживания, комфорт при минимальных усилиях на заботу о своей собственности. Именно поэтому они купили не частный дом, а квартиру в МКД. К сожалению, многие из нас не задумываются, что кроме квартиры они приобрели и долю в общем имуществе дома, а также обязанность его содержать в надлежащем состоянии пропорционально указанной доле.


Управление многоквартирным домом – это, в первую очередь, согласованная деятельность собственников жилья по надлежащему содержанию общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме. Управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, исходя из минимального перечня услуг и работ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290.
Собственники обязаны содержать общее имущество на собственные средства путем внесения платы за содержание жилого помещения в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ и Правилами содержания общего имущества в МКД.
Если в доме нет энтузиастов и специалистов для создания ТСН (ТСЖ), лучше всего рассмотреть вопрос о заключении договора управления МКД с управляющей организацией. Для оптимального выбора можно поговорить с жителями соседних домов, представителями органа местного самоуправления. Затем обратиться в подходящую управляющую организацию и получить проект договора управления для рассмотрения и утверждения общим собранием.
Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества, и за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства МКД.
Договор управления важен для обеих сторон: жильцов МКД и управляющей организации. Он регулирует взаимоотношения между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, имеющей соответствующую лицензию (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Поскольку это договор между коммерческой организацией и частными лицами, необходимо тщательно проанализировать предлагаемый для утверждения на общем собрании договор управления МКД – ведь от этого зависит качество управления вашим домом. Если у вас возникнут разногласия с управляющей организацией по вопросам управления домом, именно грамотно составленный договор управления поможет отстоять ваши права в суде.
Обратите внимание: управлять многоквартирным домом может только одна управляющая организация (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ). Собственники в МКД должны выбрать управляющую организацию при соответствующем способе управления. Однако выбранная управляющая организация не обязана заключать с ними договор управления, если он не учитывает ее интересы. Договор управления – это всегда компромисс между собственниками и управляющей организацией.
Если жильцы дома не довольны работой управляющей компании, то они вправе ее поменять. Для этого за месяц до истечения срока договора собственники квартир должны направить управляющей компании уведомление о том, что не собираются продлевать срок договора на прежних условиях или хотят отказаться от услуг. Подобрать новую управляющую компанию нужно заранее, и без собрания жильцов снова не обойтись.
Кроме права собственности на имущество у собственников есть обязанность по его надлежащему содержанию и ответственность за то, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью и имуществу других лиц (ч. 3 ст. 30 и ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Поэтому Жилищный кодекс РФ обязывает собственников жилья выбрать способ управления МКД (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ), поскольку многоквартирный дом не может оставаться без управления. Если сами собственники не исполнят свою обязанность по выбору управляющей компании, то за них такой выбор сделает муниципалитет в установленном порядке (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

К сведению: поставщики коммунальных ресурсов и региональные операторы по обращению с твердыми коммунальными отходами могут напрямую заключать договоры с собственниками и нанимателями жилья в многоквартирных домах. Способ управления домом значения не имеет. В этом случае оплачивать коммунальные услуги потребители будут непосредственно поставщику или региональному оператору.
Перейти на прямые договоры можно по инициативе собственников. Они вправе решить этот вопрос на общем собрании.
Ресурсоснабжающие компании и региональные операторы также могут инициировать переход, отказавшись в одностороннем порядке от исполнения договора с лицом, осуществляющим управление МКД. Подобное допустимо, если долг за коммунальные ресурсы или услуги по вывозу ТКО составляет два и более среднемесячных платежа. Задолженность должна быть признана или подтверждена вступившим в силу судебным актом.

Comments: